Wohnen im Mehrgenerationenhaus: Projekt sollte sorgfältig geplant werden / Rechtsanwalt Holger Freitag im Interview

Gemeinsam unter einem Dach

Die Idee vom Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus begeistert viele Menschen quer durch alle Altersgruppen. Foto: freepik

18.03.2021
Sparkasse Wittgenstein

Senioren, Studenten und berufstätige Eltern gemeinsam unter einem Dach – die Idee vom Wohnen in einem Mehrgenerationenhaus begeistert viele Menschen quer durch alle Altersgruppen. Niemand muss mehr seinen Alltag ganz alleine bewältigen, Hilfe ist da, wann immer sie gebraucht wird. Wer ein solches Projekt angehen möchte, sollte sich jedoch vorher gründlich mit dem Thema auseinandersetzen, damit das spätere Zusammenleben in der Gemeinschaft auch funktioniert.

„Kann man sich generell ein gemeinschaftliches Wohnen vorstellen?“, „Sollen Familienmitglieder oder Freunde, vielleicht sogar ganz Fremde die Wohngemeinschaft bilden?“, „Was passiert, wenn Einzelne aus dieser Gemeinschaft herauswachsen bzw. sich Bedürfnisse grundlegend verändern?“, „Hat man ein Grundstück oder eine bestehende Immobilie, die genutzt werden soll?“, „Ist das rechtlich und technisch so möglich, wie man sich das vorstellt?“, „Was passiert, wenn eine Einkommensquelle plötzlich ausfällt?“ ­ all das sind Fragen, mit denen sich Interessierte befassen sollten, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB), mit Sitz in Berlin.

Und: „Da es das Mehrgenerationenhaus nicht gibt, sondern die verschiedensten Wege, wie man mit mehreren Generationen in einem Haus wohnen kann, kann nur jeder für sich selbst beantworten, ob sich diese Wohnform für ihn eignet.“
    

Damit das spätere Zusammenleben in einer Gemeinschaft funktioniert, bedarf es einer gründlichen Planung. Foto: freepik
Damit das spätere Zusammenleben in einer Gemeinschaft funktioniert, bedarf es einer gründlichen Planung. Foto: freepik

Die vielen Fragen zeigten, so Holger Freitag weiter, dass Interessierte jemanden bräuchten, der ihnen bei ihrem Vorhaben hilfreich zur Seite steht. Dies könne beispielsweise ein Verband wie der VPB sein, aber auch verschiedene Fachleute, die die einzelnen Aspekte, etwa technische und rechtliche, beleuchten könnten: „Und die die regionale Verfügbarkeit kennen, um auch einmal eine Immobilie oder eine Baustelle mit anzusehen und Pläne zu besprechen und zu prüfen. Das muss auch jemand sein, der viel Erfahrung hat und die Fähigkeit, den Bauherren auch all die Fragen zu stellen, die sie selbst vorab bedenken und beantworten müssen.“

Freitag empfiehlt, die Beratung nicht von jemandem einzuholen, der gleichzeitig etwas verkaufen will. Hilfreich könnten zudem die Erfahrungsberichte existierender Mehrgenerationenhaus­-Gruppen sein. Einige davon berichteten online über ihr Projekt. Ob für das Vorhaben eine Immobilie neu gekauft, gebaut oder umgebaut wird, muss letztlich jeder individuell entscheiden. „Da spielen die persönliche Lebensplanung, Vorlieben und der regionale Immobilienmarkt eine Rolle“, erklärt Holger Freitag. Die Vorteile des gemeinschaftlichen Wohnens sieht der Jurist in der Konzeption gemeinsam genutzter Bereiche, die allen zugutekommen und so Platz und Kosten sparten. „Zusätzlich kann man gegebenenfalls davon profitieren, gegenseitig bestimmte Dienste zu übernehmen, so dass zum Beispiel Jüngere für die Älteren einkaufen oder technische Fragen erklären, Ältere dafür auf die ganz Jungen aufpassen und Zeit zum Spielen und Vorlesen haben.“ Damit das gemeinschaftliche Leben möglichst reibungslos funktioniert, sollten sich Interessierte vor Beginn des Zusammenlebens nicht nur die rosigen Seiten ausmalen, sondern ehrliche Antworten finden und möglichst festhalten, was im Krisenfall passieren soll. „Das ist zwar anfangs meist schwerer vorstellbar, aber gerade jetzt lassen sich die möglichen Lösungen emotional unbelastet diskutieren und entwickeln. Auch planerisch und baulich kann man viel Vorsorge treffen – von der Anordnung gemeinsamer und privater Bereiche, über die genaue Planung und Qualitätsüberwachung der baulichen Akustik bis hin zur Planung von Alternativlösungen, falls aus dem gemeinsamen Wohnen irgendwann auch wieder einmal komplett separierte Bereiche werden sollen oder aber jemand in der Gemeinschaft pflegebedürftig wird“, so Freitag.
   

Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB mit Sitz in Berlin, gibt im Interview Auskunft. Foto: VPB
Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB mit Sitz in Berlin, gibt im Interview Auskunft. Foto: VPB

Denn wer es versäume, Veränderungen, die das Altern jeder einzelnen Generation nun einmal mit sich bringe, von Beginn an mit einzuplanen, sitze womöglich schon nach wenigen Jahren in einer teuren Falle, die sich dann auch kaum noch verkaufen lasse. „Denn je nach Ausgestaltung des Projektes muss der Käufer neben dem Immobilienanteil ja auch in die Gemeinschaft integrierbar und integrierungswillig sein und/oder es findet ein Auswahlprozess statt bzw. die übrige Gemeinschaft hat sonstige Möglichkeiten der Einflussnahme auf die Auswahl der Nachfolger.“

Neben der bautechnischen Seite sollten sich Interessierte immer auch rechtlich beraten lassen, denn es gibt viele Möglichkeiten, um Wohneigentum als Gemeinschaft zu besitzen. Holger Freitag: „Es kommt immer darauf an, was genau die Gemeinschaft will. Nur das Immobilieneigentum betreffend gibt es schon unterschiedliche Ansatzmöglichkeiten. Denn man kann als Eigentümer der Immobilie auch z. B. einen eingetragenen Verein oder eine Genossenschaft einsetzen. Es kann auch ein Mitglied Alleineigentümer sein und der Wohnungsaspekt des Projekts wird über Mietverträge oder sonstige rechtliche Konstruktionen verwirklicht. Das Eigentum kann zu Wohnungsnutzungszwecken belastet werden über beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, insbesondere Wohnrechte nach Paragraf 1093 BGB oder die Einräumung eines Nießbrauchs. Der Nießbrauch gäbe dem Nutzungsberechtigten die Möglichkeit, auszuziehen und sein Nutzungsrecht einer beliebigen anderen Person zu übertragen. Will die Gemeinschaft so etwas? Es wäre zwar rechtlich sogar theoretisch möglich, nur eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen, die ein entsprechendes Objekt mietet. Solche Kooperationsformen sind aber viel zu schnell auflösbar, als dass sich darauf eine stabile Zusammenarbeit gründen ließe. Vorrangig vor rechtlichen Fragen der Umsetzung sind also immer die Ziele und bereits vorhandenen Mittel der Beteiligten. Und auch die steuerrechtliche Optimierung spielt hier eine wichtige Rolle.“ Man könne daher kaum früh genug anfangen, sich auch über die rechtliche Seite Gedanken zu machen und eine Beratung durch in solchen Projekten erfahrene Anwälte und Notare sowie Steuerberater nachzufragen, bevor es richtig losgehen soll, so der Fachmann.

Und was ist, wenn es am Ende doch mal nicht klappt und eine Wohngemeinschaft wieder aufgelöst werden soll? „Je nachdem, wie viel Sorgfalt man vorab in die Klärung aller oben genannten Fragen gesteckt hat, kann das organisatorisch einfach sein oder extrem kompliziert. Wenn man dazu noch eine familiäre WG gegründet hat, kommen dazu vermutlich weitreichende emotionale Aspekte, die das Ganze erst recht nicht einfacher machen. Hier zeigt sich erneut, dass man trotz aller anfänglich oft vorhandenen Euphorie einen solchen Schritt nicht ohne eine gründliche Beratung und Planung angehen sollte.“ Text: Katja Wehmeyer
     

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