Ein Bodengutachten sorgt für Planungssicherheit und senkt das Baugrundrisiko.

Damit Haus und Geldbeutel nicht in Schieflage geraten

Die Gefährdungsabschätzung, also ein Bodengutachten, sollte unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung erfolgen. Sie kostet zwischen 700 und 2000 Euro. Foto: Michael Wetter

18.03.2021

Irgendwo in Deutschland. Ein hübsches Einfamilienhaus, ein tolles Grundstück, eine nette Familie. Aber leider auch ein existenzbedrohendes Problem. Risse an Decken und Wänden, die Fenster und Türen schleifen, Fliesen heben sich – kein Wunder, denn das Haus steht schräg, ist einseitig mehrere Zentimeter abgesackt. Am Ende droht sogar Einsturzgefahr. Gibt es nicht? Gibt es doch! Und das sogar öfter, als man zunächst vielleicht denken mag. „Das ist zwar ein Extremfall, aber auch den gibt es leider immer mal wieder.“

Stephan Hub hat als unabhängiger Berater im Bauherren-Schutzbund schon so manche Baupanne gesehen, die sich – mit gewissen Vorkehrungen – schon im Vorfeld hätte verhindern lassen. Der Fachmann, der zudem in Neunkirchen als Architekt tätig ist, rät: Wer den Bau eines Hauses plant, sollte noch vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages ein Bodengutachten in Auftrag geben. Nur mit einer solchen Erduntersuchung lasse sich ein Bauvorhaben weit im Voraus absichern und ließen sich böse Überraschung vermeiden. Schließlich müsse der, der ein Haus gründen wolle, auch um die Voraussetzungen dafür wissen, also Kenntnisse darüber haben, wie der Boden darunter beschaffen ist. „Das ist elementar wichtig. Ein Bodengutachten ist gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, aber es wäre grob fahrlässig, wenn man es nicht machen lässt.“

Ansonsten droht im Extremfall neben der Schieflage des Hauses auch eine wirtschaftliche: „Wenn unerwartet zum Beispiel ein Stück Basaltrücken weggesprengt werden muss, kann das schon mal 70.000 Euro zusätzlich kosten. Oder sogar noch mehr.“ Und spätestens dann, wenn sich Bauherr und bauausführende Firma gegenseitig die Schuld in die Schuhe schieben und über Verantwortlichkeiten streiten, liegen die Nerven blank. Für Klarheit sorgen kann im Vorfeld ein Bodengutachten.
    

Die Ergebnisse der Untersuchung sind für den Laien wenig aussagekräftig – sieht man mal von der Farbgebung ab. Alleine deshalb sollte man sich einen Experten an die Seite holen. Fotos: Michael Wetter
Die Ergebnisse der Untersuchung sind für den Laien wenig aussagekräftig – sieht man mal von der Farbgebung ab. Alleine deshalb sollte man sich einen Experten an die Seite holen. Fotos: Michael Wetter

Wie auch immer man es nennen mag, ob Bodengutachten, Baugrundgutachten oder Gründungsgutachten, der Inhalt des Schriftstücks ist stets derselbe: Ein Geologe liefert darin wichtige Informationen zur Beschaffenheit eines bestimmten Bodens und erteilt Auskunft darüber, ob das untersuchte Erdreich als Baugrund geeignet ist. Inhaltlich umfassen sollte es eine genaue Beschreibung der Geologie, Informationen zum Grundwasser oder zum Beispiel auch Angaben über mögliche ökologische Belastungen. Darüber hinaus gehören Informationen zu Erdbebenzonen, zu geologischen Untergrund- und Baugrundklassen oder auch zur Frostsicherheit und Versickerungsfähigkeit dazu.

Um all diese Informationen einholen und die entsprechenden Werte bestimmen zu können, veranlasst der beauftragte Geologe vor Ort in der Regel zwei bis drei Bohrungen, entnimmt Proben und lässt diese im Nachgang analysieren. Etwa 700 bis 2000 Euro kostet die Leistung, je nach Anbieter. Das ist zwar viel Geld, aber es ist auch sinnvoll angelegt.

Wer die Ergebnisse der Untersuchungen verstehen und nicht nur kommentarlos an das bauausführende Unternehmen weiterleiten möchte, wird in der Regel auf die Unterstützung externer Experten zurückgreifen müssen – Experten wie Stephan Hub, der in der Region bei Fragen wie diesen im Auftrag des Bauherren-Schutzbundes berät. „Viele Bauherren kommen vor der Vertragsunterschrift und lassen ihren Vertrag von uns prüfen. Das ist auch der optimale Zeitpunkt“, weiß der Fachmann aus dem südlichen Siegerland. Denn im Vertrag lauere oft schon die erste größere Kostenfalle. Oftmals nämlich sei es so, dass Firmen, die schlüsselfertige Häuser anbieten, Verbraucher mit niedrigen Angebotspreisen lockten – schließlich wollen sie ja im hart umkämpften Wettbewerb wahrgenommen werden. Das sei auch in Ordnung. Doch Stephan Hub warnt: Die Kaufpreise basierten zumeist auf theoretischen Voraussetzungen, die praktisch aber leider nur selten vorzufinden seien. „Die bauausführenden Firmen gehen bei ihren Preisen immer vom Idealfall aus, also davon, dass das zu gründende Haus zum Beispiel auf optimalem Baugrund steht und dieser eine Tragfähigkeit von 200 Kilonewton hat. Die Realität sieht aber meistens anders aus.“ Doch weil der Boden die erforderliche Standfestigkeit oft nicht biete, müsse – auch finanziell – nachgebessert werden. Die Stärke beziehungsweise Größe des Schotterbettes muss geändert, ein höheres Fundament hergestellt oder aber mehr Eisen im Fundament verarbeitet werden. „Es hängt zwar sehr stark vom Grundstück ab, aber die Mehrkosten können wenige Tausend Euro bis etliche Tausend Euro betragen.“
     

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Gleiches gilt für das Wasser auf dem Grundstück. „In den Hausbauangeboten wird in der Regel von der einfachsten Abdichtungssituation ausgegangen. Liegt diese auf dem Baugrundstück aber nicht vor, sondern eine höhere Belastung – zum Beispiel Stauwasser, Hangwasser oder Grundwasser –, reicht die einfache Abdichtung gegen Bodenfeuchte natürlich auch nicht mehr aus.“ Wird die Bauwerksabdichtung nicht auf die vorliegende Wasserbelastung aus dem Boden angepasst, bekommt das Gebäude früher oder später „nasse Füße“. Logisch: Erhebliche Schäden am Bauwerk wären dann die Folge. Wer aber bereits ein Bodengutachten in der Tasche hat, kann sich von den Hausbaufirmen zielgenau seine Angebote erstellen lassen – und diese miteinander vergleichen. „Es macht also Sinn, sich seinen Angebotspreis erst einzuholen, wenn man weiß, was der Boden auch kann“, empfiehlt Stephan Hub. Und überhaupt: „Wenn eine Hausbaufirma überhaupt nicht nach einem Bodengutachten fragt, sollten schon mal alle Alarmglocken läuten“, warnt er.

„Meine Kollegen vom Bauherren-Schutzbund und ich empfehlen immer, sich mehrere Angebote für ein Bodengutachten einzuholen.“ Wer das Gutachten benötige, um ganz neu zu bauen, sollte in Erfahrung bringen, ob vielleicht schon ein aktuelles Bodengutachten für den zu untersuchenden Bereich vorliegt. Bohrungen und Schlagsondierung müssten dann zwar trotzdem noch auf dem entsprechenden Grundstück erfolgen, aber andere Informationen – zum Beispiel zum Bemessungswasserstand, Erdbebengebiet oder Bergbau – könnten eventuell aus dem vorliegenden übernommen werden. „Wenn der Geologe zum Beispiel schon mal dagewesen ist, um im Auftrag der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ein Gutachten für den Bau einer Straße zu erstellen, dann hat er einige Parameter ja schon vorliegen“, fasst Stephan Hub zusammen. Die wegfallende Recherchearbeit spart dem Gutachter dann Zeit – und dem Bauherren dadurch Geld.

Von Bedeutung für den Bauherrn seien auch die Ergebnisse der toxikologischen Untersuchung, die das Gutachten zutage fördert. „Viele Deponien möchten eine Bodenanalyse haben, bevor sie Erdaushub entsorgen. Schließlich müssen sie wissen, was sie da entsorgen.“ Deshalb werde im Gutachten kategorisiert in drei Stufen: Z0, Z1 und Z2. „Z0 heißt, dass alle Werte unter den Grenzwerten liegen, also alles in Ordnung ist. Bei Z2 wiederum muss man gucken, welche Werte genau darüber liegen. Aber es wird wesentlich teurer, diese Erde dann in die Deponie zu bringen.“ Liegt hingegen gar keine Bescheinigung über die Qualität des Erdaushubs vor, müsse die Deponie vom ungünstigsten Fall ausgehen. Und das spiegele sich zumeist auch im Entsorgungspreis wider.

Doch nicht nur die Entsorgung von Erde sollten Bauherren im Blick haben, sondern möglicherweise auch ihre Beschaffung. „Wenn ich Bauherr wäre, würde ich auch wissen wollen, was das für ein Boden ist, der mir geliefert wird.“ Wer sich aus Kostengründen beim Gründungspolster für die Bodenplatte für Recyclingmaterial statt Schotter entscheide, könne das gerne tun. „Aber bitte nur untersuchtes und zertifiziertes Material, in dem keine belasteten Stoffe drin sind.“ Eine Geiz-ist-geil-Mentalität sei hier in jedem Fall fehl am Platz. „Das funktioniert nicht, dann bekomme ich nämlich das gebracht, was sonst keiner haben will.“ Ja, gerade in diesem Bereich könne man gutes Geld sparen, ohne dass daraus ein Nachteil entstehen muss, „aber man muss eben aufpassen, was genau man sich verbaut“. Mit einer Analyse des Bodens und seiner Beschaffenheit sei man immer auf der sicheren Seite.

Stephan Hub empfiehlt darüber hinaus, sich grundsätzlich immer einen externen Sachverständigen an die Seite zu holen. Das können die Experten vom Bauherren-Schutzbund sein, aber auch solche vom Verband Privater Bauherren, von der Dekra, vom TÜV oder andere regional arbeitende Sachverständigenbüros. „Wenn man schlüsselfertig baut, hat man zwar auch mit einem Architekten zu tun. Man sollte aber nicht vergessen, dass der dann für den schlüsselfertigen Anbieter arbeitet und natürlich ein Interesse daran hat, das Haus möglichst preiswert hochzuziehen.“ Der Bauherr wiederum verfolge ja ein anderes Interesse: „Er möchte möglichst viel Haus für sein Geld bekommen – und dabei ist externe Hilfe eigentlich unerlässlich.“ Text Michael Wetter
    

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